Déspécialisation du bail commercial et déplafonnement du loyer renouvelé

La fixation et la révision du loyer sont deux points importants lors de la conclusion et l’exécution du contrat de bail commercial. Lors de la conclusion du contrat, les parties sont libres de fixer le loyer qu’elles souhaitent. En revanche, la révision du loyer en cours d’exécution du contrat n’est pas libre mais encadrée par la loi. À défaut de précision contraire des parties, ce sont les articles L. 145-33 et suivants du Code de commerce qui s’appliquent. Ces textes posent trois principes. Premièrement, la demande en révision du loyer ne peut être formée que 3 ans après la conclusion du contrat et, ensuite, tous les 3 ans à compter du jour où le nouveau loyer est applicable. Deuxièmement, le montant du loyer doit correspondre à la valeur locative. Troisièmement, le montant du loyer est plafonné, c’est-à-dire qu’il ne peut excéder un certain montant lors de sa révision, plus précisément la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT). Toutefois, il existe des hypothèses dans lesquelles le loyer n’est pas plafonné, notamment en cas de modification importante des facteurs locaux de territorialité ou de changement notable de la destination du local loué. La Cour de cassation a rendu une décision récente à ce propos.

Un contrat de bail avait été conclu pour l’exploitation d’une activité de gravures, reliures, encadrements, maroquinerie, décoration ou similaire. Par la suite, le preneur partant à la retraire, il avait cédé son droit au bail à un nouveau locataire. À cette occasion, le bail avait fait l’objet d’une déspécialisation. Des années plus tard, le bailleur a fait une offre de renouvellement au locataire prévoyant un nouveau loyer déplafonné en raison du changement de destination du bien loué. Cependant, le locataire s’était opposé à ce nouveau loyer déplafonné. Il considérait que le bailleur ne pouvait invoquer la déspécialisation pour déplafonner le loyer et qu’il ne s’était pas opposé à cette déspécialisation à l’époque. Le juge a donc été saisi.

Dans une décision du 15 février 2023, la Cour de cassation a donné raison au bailleur. Elle a considéré que la cession du droit au bail emportant le maintien du loyer jusqu’au terme du bail n’empêche pas le bailleur d’invoquer le changement de destination intervenu au cours du bail expiré pour déplafonner le loyer lors de la fixation du loyer du bail renouvelé. Par ailleurs, l’absence d’opposition au changement de destination n’est pas une renonciation à la possibilité d’invoquer ce changement de destination lors du renouvellement du bail.

En conclusion, cette décision est importante, car elle montre que la cession du droit au bail donnant lieu à une déspécialisation n’empêche pas le déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail.